# Prêt immobilier freelance : quel statut, combien de bilans, comment convaincre la banque Tout ce qu'un indépendant doit savoir pour décrocher son crédit immobilier. ## Prix moyen au m² par ville | Ville | Prix médian au m² | | --- | --- | | Paris | **9 800 €/m²** | | Nice | **4 800 €/m²** | | Lyon | **4 600 €/m²** | | Bordeaux | **4 200 €/m²** | | Nantes | **3 700 €/m²** | | Rennes | **3 500 €/m²** | | Toulouse | **3 400 €/m²** | | Strasbourg | **3 300 €/m²** | | Marseille | **3 200 €/m²** | | Lille | **3 100 €/m²** | | Montpellier | **3 000 €/m²** | | Grenoble | **2 600 €/m²** | Source : DVF (Demandes de Valeurs Foncières) 2023 ## Le problème : les banques préfèrent le CDI Les banques évaluent le risque de défaut de paiement. Un salarié en CDI offre une **visibilité de revenus** immédiate : fiche de paie, ancienneté, employeur stable. Le freelance, lui, doit **prouver sa stabilité** sur la durée. Ce n'est pas impossible — des milliers d'indépendants obtiennent un prêt chaque année. Mais le dossier demande plus de préparation, et le statut juridique change **radicalement** la perception de la banque. ## Ce que la banque demande selon votre statut  | Statut | Ce que la banque demande | Difficulté | | --- | --- | --- | | **Portage salarial (CDI)** | 2 ans d'ancienneté, bulletins de paie | Facile | | **SASU** | 2-3 bilans positifs + bulletins de paie (rémunération président) | Moyen | | **EURL** | 3 bilans positifs | Moyen-Difficile | | **Auto-Entrepreneur** | 3 ans de CA stable + avis d'imposition | Difficile | En portage salarial, vous êtes juridiquement en CDI : la banque traite votre dossier comme celui d'un salarié classique. C'est l'avantage majeur du portage pour l'accès au crédit. ## Pourquoi l'auto-entrepreneur est le cas le plus difficile L'auto-entrepreneur cumule trois handicaps aux yeux du banquier : - **Pas de bilan comptable** — la banque ne peut pas analyser la santé financière comme pour une société - **Revenus perçus comme instables** — le CA peut varier fortement d'un mois à l'autre - **Plafond de CA** — le potentiel de revenus est limité (77 700 EUR en BNC), ce qui rassure moins Pour compenser, la banque exige généralement **3 années d'avis d'imposition** montrant un revenu stable ou en croissance, et un apport personnel conséquent. ## 5 conseils pour maximiser vos chances **1. Apport personnel de 20 % minimum** L'apport est le signal le plus fort que vous pouvez envoyer. Un freelance avec 20 à 30 % d'apport rassure autant qu'un salarié en CDI. En dessous de 10 %, le dossier sera très difficile à faire passer, quel que soit votre statut. **2. Soignez votre reste à vivre** Le reste à vivre (revenus - charges - mensualité du prêt) est le critère n°1. Visez un taux d'endettement inférieur à 33 % et un reste à vivre confortable. Plus votre revenu net est élevé par rapport à la mensualité, mieux c'est. **3. Lissez votre revenu sur 3 ans** La banque regarde la **moyenne des 3 derniers bilans** (ou avis d'imposition). Un revenu en dents de scie inquiète. Si possible, lissez votre rémunération : versez-vous un salaire régulier plutôt que des à-coups de dividendes. **4. Passez par un courtier spécialisé en indépendants** Tous les courtiers ne connaissent pas les spécificités freelance. Un courtier spécialisé sait quelles banques acceptent les TNS, comment présenter vos bilans, et quels leviers activer. Il peut faire la différence entre un refus et un accord. **5. Le portage salarial comme tremplin** Si vous prévoyez un achat immobilier dans les 2 ans, envisagez de passer temporairement en [portage salarial](https://tjmetre.fr/portage-salarial-vs-sasu). Avec un CDI et des bulletins de paie, votre dossier devient standard. Vous pourrez revenir en société après l'obtention du prêt. ## Mon dossier de prêt immobilier est-il prêt ? Répondez à 6 questions pour évaluer la solidité de votre dossier bancaire. ## Questions fréquentes ## Optimisez vos revenus avant de passer à la banque Un meilleur revenu net = un meilleur dossier bancaire. Simulez votre situation. [Simuler mes revenus nets](https://tjmetre.fr/simulateur) [Quel statut choisir ?](https://tjmetre.fr/quel-statut)